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Vol.2【改訂版】空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式

アパート経営は受難の時代を迎えます。「逆風」を一気に吹き飛ばす経営手法がここにある。

定 価 1,543 (消費税込)

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読者様の感想

約1,000戸 入居率98%を超える管理会社が実務経験
を元に実際の物件事例もまじえてそのノウハウを
公開!
空室、家賃滞納、消費者保護というオーナーにとって
の「逆風」が吹き荒れる賃貸市場を生き残っていく
ためのアパート経営手法を紹介!

著者:大谷義武・太田大作 発売:幻冬舎

空室、家賃滞納、消費者保護というオーナーにとっての逆風が吹き荒れる賃貸市場。

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だからこそ今、アパート経営を見直し、しっかりとした経営をすれば、
勝ち組アパートオーナーになることが可能です。

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2009年の1月より管理事業を開始して現在約1,000戸の管理を行っています。

著者より

当社はもともと収益物件の販売をメインにしていますので、販売後のオーナーさんの利益を最大化するためにという視点に立った管理手法です。

現在の一般的な管理手法ではなく、プロパティマネジメントによる管理です。住宅不足の時代を前提にした現在の賃貸管理業界で行われている管理手法はすでにその矛盾を露呈し限界に達しています。このプロパティマネジメントによって得られたノウハウ・実例を公開しています。

オーナーさんの目的はただひとつアパート経営において利益を最大化することです。本書はいかにアパート経営における「利益の最大化」を実現するかというポイントに絞って解説しています。

代表取締役 大谷 義武
昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社入社。商業施設、オフィスビルの開発運営業務に携わる。平成17年12月、さいたま市において武蔵コーポレーション株式会社設立。埼玉県を中心とする一棟もの収益用不動産の売買・仲介、賃貸管理に特化した事業展開。300棟以上の販売実績をもち、「インカムリッチ」を対象とした不動産による資産形成のサポートを行っている。また、販売だけではなく、販売後の賃貸管理にも力をいれ、現在約4,000戸の管理を行い入居率は96%強を誇る。後の顧客間における情報共有、交流の場として「武蔵コーポレーションオーナーズクラブ」を主宰。定期的に勉強会、懇親会、旅行を開催している。自らも多くの投資物件をもつ投資家でもある。
取締役 太田 大作
武蔵コーポレーション株式会社 取締役。昭和52年東京都葛飾区生まれ。28歳の時に区分所有マンションを購入し、不動産投資を始める。平成18年創業期の武蔵コーポレーションに入社し、賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の現場責任者として売買・仲介業務に携わる。特にリフォームに関しての経験は豊富で、現在までに1,000室以上の再生に携わる。再生した物件の入居率は99%に達する。

本書の主旨

アパート経営は受難の時代を迎えています。「空室」「家賃滞納」「消費者保護」の3つの要素がアパート経営を圧迫してきています。
これらの問題を解決し、アパート経営における「利益最大化」を実現するためにどのようにすれば良いかというのが本書の主旨です。

本書で学べること

本書をお読みいただきたい方
  • すでにアパート経営を行っているオーナーさん
  • 空室でお困りの方
  • 家賃滞納でお困りの方
  • 修繕費にお困りの方
  • 管理会社との関係でお悩みの方
  • 管理会社の対応に不満があり変更することを検討している方
  • 管理会社をどのように選べばよいかお悩みの方
  • アパート経営の将来に不安のある方 などなど
第1章 アパート経営を取り巻く環境
  • 人口減少とアパート供給過剰
  • 大競争時代に突入した賃貸市場
  • アパート経営最大の敵は空室
  • 家賃滞納問題
  • 消費者保護という社会的な流れ
  • [コラム] 「督促帰省法案」で賃貸市場はどうなる?
第2章 アパート経営とは
  • アパート経営の社会貢献性
  • アパート事業の持つ投資的側面と経営的側面
  • オーナーの目的は利益を最大化すること
  • 「収入-支出=利益」を常に考える
  • アパート経営の3つの主要義務
  • 入居者募集業務
  • 建物管理業務(ビルマネジメント)
  • 既存入居者対応業務
  • アパート経営の業務の大半はマネジメントである
  • 「守る経営」から「攻める経営」へ
  • 自主管理と管理委託(経営委託)
  • 優良な管理会社を見つける(所有と経営の分離)
  • オーナーの仕事は判断すること
  • 管理費(管理フィー)の相場
第3章 現在の管理会社(賃貸管理業界)の問題点
  • アパートオーナーの問題(危機意識の欠如)
  • 管理会社が自社で賃貸仲介の店舗を持っている事が問題
  • 「一体型」管理会社の立ち位置および姿勢の問題
  • 募集の間口が狭くなってしまう
  • 「一体型」の管理会社には他社からの客付けがない理由
  • 狭い間口では今後は空室は埋まらない
  • 「一体型」の管理会社には他社からの客付けがない理由
  • 専門知識・ノウハウの欠如
  • 募集だけ幅広く行うのは可能か?
  • [コラム] 管理会社のシェアの推測方法
第4章 「プロパティマネジメント型(PM型)管理とは」
  • プロパティマネジメント(PM)とは何か
  • 管理はオーナーの立場に立って行われるべき
  • PM会社の入居者募集方法
  • PM会社の役割であるオーナーの利益の最大化とは
  • オーナーの運用方針に則った管理を行う
  • アパート経営は専門家同士の競争となる
  • 「プロパティマネジメント型」管理の対応エリア
  • 管理会社選定のポイント
第5章 空室を埋めるリーシングマネジメントとは
  • アパート経営はいかに空室を埋められるか
  • リーシングマネジメントとは
  • リーシング戦略を策定する
  • 募集賃料と成約賃料
  • 賃貸仲介会社への募集依頼の手法
  • 空室を埋めるためには案内数にこだわる
  • 募集媒体について(ネット掲載は有効か?)
  • 賃貸仲介会社の営業マンを見方にする
  • 賃貸仲介会社の営業マンの立場を理解する
  • マイソクは賃貸営業マンと入居希望者双方への訴求が重要
  • 仲介手数料と広告料の仕組み
  • 広告料の相場
  • 入居審査について
  • [コラム] オフィスビル業界におけるプロパティマネジメント
第6章 リフォーム理論編
  • アパート事業におけるリフォーム(改修工事)の目的とは
  • 「復旧工事」と「アップグレード工事」に分けて考える
  • 「アップグレード工事」を行う場合は、「利回り」を常に考える
  • 賃貸仲介の営業マンに答えを聞きリフォームを行う
  • 広告料とリフォーム費の効果を比べる
  • 家賃を下げるのも費用対効果の一つ
  • 「一体型」の管理会社がリフォームを勧める理由
第7章 リフォーム実践編
  • 内装業者選定のポイント
  • 内装工事のポイント 基本編
  • 内装工事のポイント 床・壁・天井編
  • 内装工事のポイント 設備編
  • 内装工事のポイント 水周り編
  • 塗装業者選定のポイント
  • 塗装工事のポイント
  • 塗装工事は運用方針によって施工度合いを変える
  • 防水工事のポイント
  • 原状回復工事のポイント
  • エントランス・エクステリア工事のポイント
  • 配管工事のポイント
  • 工事の管理体制をしっかり行う
  • プロパンガスを利用する
  • プロパンガスを利用する際の注意点
第8章 オーナーが押さえておくべきリスク管理
  • 借地借家法・消費者契約法を理解する
  • 家賃滞納は3段構えで防止する
  • 滞納防止の第1段 家賃保証会社には絶対に加入する
  • 滞納防止の第2段 家賃を自動引き落としに設定する
  • 滞納防止の第3段 「定期借家契約」を利用した抑止力
  • 家賃滞納以外の不良入居者
  • 不良入居者の「追い出し」はこうする
  • 各種法定点検は必ず行う
  • アパートオーナーとして入るべき保険
巻末付録 利益最大化を実現した成功事例

【改訂版】空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式

【改訂版】空室率40%時代を生き抜く!
「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式

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書籍・DVD一覧

  • DVD Vol.9 入居率96%を実現する管理方式
  • DVD Vol.8 出版記念セミナー「年収1000万円から始める『アパート事業』による資産形成入門」~「モラトリアム法」終了は千載一遇のチャンス~
  • DVD Vol.6 「武蔵コーポレーション 大義の経営」
  • DVD Vol.4 出版記念セミナー「アパート事業」による資産形成入門
  • DVD Vol.3 不動産投資における賢い税金マネージメント
  • DVD Vol.1 不動産調整局面における究極の投資法
  • 著作本 Vol.3 大企業は20代でやめなさい
  • 著作本 Vol.2 【改訂版】空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式
  • 著作本 Vol.1 【改訂版】年収1000万円から始める「アパート事業」による資産形成入門