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【リフォーム産業新聞に掲載されました】

2019.3.23

3月18日のリフォーム産業新聞に当社についての記事が掲載されました。

是非ご覧ください。

以下掲載内容となります。

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【——中古物件流通市場の今の状況はどうですか】
 不動産投資に関しての融資が下りにくくなっています。1室ものなら影響はないが、1棟単位だと融資が付かないことも多い。融資が付かないと不動産価格は下落するので、適正価格で評価されなくなる。売りたいときに売れず、しかも価格も下落するのは、売り主にとって悲劇です。

 特に個人投資家向けの審査が厳しい。銀行によっては、不動産投資向けの融資自体をやめたり、ローン申請時の頭金割合を1割から3割まで増やしたりしたところもあります。

 お客さんの属性も、これまでは普通のサラリーマンでも通った審査が、今は非常に厳しい。物件を買いたくても、買えないのが実態です。



【——昨年は、不動産投資市場で不正が相次ぎました。なぜこんなことになったのでしょうか】
 低金利下で、銀行は高利率の不動産投資用物件にお金を貸したくて、不動産会社は物件を売りたい。この利害が一致したから売れました。でも、さらに伸ばそうとして資料を改ざんするなど、手を入れてはいけないところに踏み込んでしまった。ローンを許める範囲が緩すぎた感は否めないです。


【——中古物件流通の勢いが止まることで経済への弊害は何でしょうか】
 真の優良物件が売れなくなることです。不動産の中古流通が停滞し、供給量が減ると、大きく2つの問題が起きると考えています。

 1つは、物件を売りたい人が売れなくなること。4年前に相続税が増税された結果、相続などで物件を所有しても、早く売りたい、管理の問題などで物件を手放したいという人が増えている。日本人の投資の7割は不動産で、流通を円滑化すべきなのに、希望額で売れなくなる。

 もう1つは、資金流入が増えないことで適切なリフォームができないこと。高い家賃を払えない人が若者に増える中、中古物件の賃貸リフォームはこれから絶対必要。若い人の間では、中古アパートやマンションをリフォームし、機能性が上がるなら住みたいという声が増えている。中古賃貸アパートは購入後リフォームするのが普通なので、ローンが下りないと大規模工事も減る。
 中古物件が適正価格で流通しないとそもそもリフォームもできません。



管理戸数を増やし売上高増加を維持

【——会社業績にも影響はありますか】
 これまで売上高は前年比120%増を続けてきたが、今期は100%いくかどうかの状態。
 資料請求の件数自体は付き1200~1500件くらいで減ってはいない。ただ、ローン審査で落ちる人が肌感覚で1割から2割くらいに増えています。また、追加で共同担保を求められることもある。

 リフォーム会社はもちろん、司法書士も登記が減るので仕事が減っていると聞く。徐々に影響が出ると思います。


【——何か対策はあるのでしょうか】
 管理戸数の比重を増やします。売上高でいうと、今期中には管理の売上比率絵を今の20%から30%へ引き上げ、戸数も1万3500世帯から1万4000~5000世帯にしたい。当然、リノベ件数も増やす。あとは、マーケティングやセミナーなどで、買える層を集客します。セミナー回数は事件以前の月3、4回から倍にしました。利回りを上げるために販売価格を下げます。

 弊社独自の物件認定システムの「リブレス」では、昨年12月末で認定件数が約70棟。現在、チェック項目を70項目から80項目以上にし、認定する一級建築士も6人に増やしました。5年の設備保証だけでなく、より多くの保証をつけることも検討中。一部物件には不動産鑑定士をつけます。

 割安感を出す家賃とリフォームでの性能向上が大事です。


【——今後の方針を教えてください】
 管理物件と買い取った物件以外に対しても、リフォーム提案をするサービスを今春にも行いたいです。まずは関東の地主や投資家対象に、賃貸アパートやマンション向けに特化した外装や防水、防音工事を中心に提案します。

 老朽化物件を持って困っている地主さんは多いです。管理件数1万3000件のノウハウを生かして、入居者目線のリフォームを提案したい。

 賃貸マンションやアパートの場合、大家や管理会社目線のリフォームになりがち。でも、入居者を意識したリフォーム、費用対効果を考えたリフォームを提案するリフォーム会社は少ない。絶対ニーズはあります。

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