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メディア掲載

全国賃貸住宅新聞に掲載されました(平成21年10月12日)

2009.10.12

2009年10月12日に全国賃貸住宅新聞に当社の記事が掲載されました。

是非ご覧ください。


以下掲載内容となります。

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不動産投資の分かれ道
資金調達の極意

投資資金の調達は資産家が有利な状況
 
 現在、不動産に投資する際の資金調達環境は、属性によって二極化してきています。

 簡単に言えば、優良資産をもつ資産家層は金融機関にとっても優良貸出先ですので、有利な条件で資金調達できる状況です。ここで言う資産家層とは、収入が高いだけでなく、換金性の高い優良不動産や金融資産で数億円規模の純資産を保有している方々です。

 では、資産家層でない「一般の方々」の資金調達はどうでしょうか。資産家層でない不動産投資を行っている層は、①高収入の会社経営者や開業医等のいわゆるインカムリッチ富裕層②サラリーマン層③地方都市等の資産価値の低い(換金性の低い)不動産を所有している地主層に大別されます。

 なぜ、借り手の属性により資金調達の状況に差が生じる理由は、金融機関の審査基準を理解するとわかりやすくなります。

 不動産投資に関わる融資の審査対象は、個人の属性と、取得する物件(もしくは建築する物件)とに大別できます。

 ちなみに、米国では「ノンリコースローン」という物件のみを対象として(物件の担保力のみを裏打ちとして)、資金を貸す手法は主流です。

 しかし、日本ではまだまだ「物件に貸す」というよりは、「個人の属性に貸す」というスタンスを基本としています。金融機関によって基準は異なりますが、こじんの属性に対する審査割合が5割~8割くらいの比重を占め、物件の評価割合は少ないのが実態です。

 また、現在の金融機関の姿勢としてキャッシュフローを重視しているという事実があります。企業も個人もまったく同じですが、キャッシュフローが回らなくなったときに倒産(破産)してしまいます。現在の融資の基本は、もちろん担保はあったほうが良いのですが、過去のように担保さえあればなんでも融資するというスタンス(筆者は「担保至上主義」と呼んでいます)から、返済がきちんとできるかどうかという「返済能力主義」にシフトしていると言えます。

 その背景には。バブル崩壊後の資産価値の下落があります。戦後一貫して資産価値が上昇し続けてきた日本においては、担保さえ確保しておけば、その価値は右肩上がりで上がり続けるので、万が一借入金の返済が滞って金融機関が担保物件を処分する際にも、価値(不動産価値)が上がっているので回収不能になることはありませんでした。しかし現在は、担保に取った不動産の価値が必ずしも上がる保証はなく、どちらかといえば下がる可能性の方が高いのが実情です。すると、金融機関は、担保にとったのは良いけれど、いざ処分しようとした時に価値が下がって十分な回収ができないという実態に陥ってしまいます。ということは、金融機関としては、担保物件を処分するような事態を回避できるかどうかが最重要になります。つまりは、きちんと借入金の返済の見込みが立つかどうかが、融資を受けられる最大の条件と言っても過言ではありません。

 収益不動産の場合、ローンの返済原資は家賃収入です。もしも、空室等の理由により、家賃収入がローンの返済額を下回った場合、その差額を生めるだけの資金力が借主にあるかどうかが問われるということです。

 このような理由から、それほど多くの資産をもっていなくても、キャッシュフローにゆとりのあるインカムリッチの会社経営者層(開業医等も含む)に関しては積極的に融資を行っているという状況があります。

 次回は、金融機関の審査ポイントを属性別にご説明します。

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2009年10月12日掲載記事(426.78 Kbyte)