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【住宅新報に掲載されました】

2016.7.19

平成28年7月19日(火)発行の住宅新報に、弊社の自社再生物件についての記事が掲載されました。

掲載内容は以下の通りでございます。皆様是非ご覧ください。





『 賃貸アパートなどの収益物件の買い取り再販とその管理を手掛ける武蔵コーポレーション(本社・埼玉県さいたま市、大谷義武社長)は、今年創業11年目。富裕層を中心とした個人の資産運用にワンストップで対応することを目指し、体制構築を進めている。

 今春には本社、宇都宮支店に次ぐ拠点として東京本部を開設。5月にはファイナンスサービス会社を設立した。更に、小口化商品もそろえようと現在、不動産業特化共同業者の認可申請の手続き中だ。

 同社のビジネスモデルはこうだ。古くなった賃貸アパートやマンションを1億単位で買い取り、必要な修繕を行う。そして入居率を高めた上で個人投資家に収益物件として販売する。投資家への平均販売価格は8000万円程度で利回りは8~9%だ。売却後も引き続き管理を担う。

 同社が仕入れるのは、「修繕が行き届いていない」「家賃滞納者がいる」といった理由で稼働率が落ちている物件。入居者がいるので事前に居室内や設備をくまなくチェックすることはできず、必要な改善費を算出するのは難しい。そこで同社は、賃貸管理の視点に加えて、1級時建築士の資格を持った社員が物件の状態や違法性を見極め、仕入れの可否を判断している。

創業以来、堅調に業績を伸ばし、15年(8月期)は売上高36億円、経常利益は2.6億円を計上した。今期はそれを上回る売上高47億円、経常利益5億円の見込み。管理戸数は現在、地元さいたま市や宇都宮市など北関東を中心に1都3県で8000戸を超え、目標としていた「年内に1万戸達成」もほぼ確実なものになってきた。平均稼働率は96%だ。

 また、賃貸仲介会社のハウスコムや、地元金融機関との提携も始めた。資金不足で必要な建物修繕は施されず稼働率が低い、そのため売却したくても買い手が見つからない、といった悩みを持つアパートオーナーを紹介してもらう。

 更に、ファイナンスサービス会社を設立。物件のリフォームに必要な費用や、購入時の資金を融資し、そこから管理受託につなげる。今秋にも事業をスタートする予定だ。「管理戸数の増加は、会社の安定収入となる。更に、物件の設備交換などの面でもスケールメリットが生かせる」。

 現在進めているのが、こうした賃貸アパートを対象とする不動産特定共同事業の準備だ。

 「1口当たりの投資額が少額になると、これまでよりも投資家のすそ野が広がる。これまで培ってきた入居率を高めるノウハウを活用して魅力ある投資商品にしていきたい」。現在、認可取得に向けて申請手続き中だ。

 こうした取り組みは、ストック再生にも寄与すると見る。

 「今、日本には築30年超の古い賃貸青アート・マンションの大量ストックがある。大半が個人地主が建てたものだ。ただ、稼働率が落ちたのでバリューアップ工事をしたいと思っても、銀行からの融資を受けるのは難しく、そのままになっているケースが多い。小ぶりな物件なのでファンドの取得対象からも外れる。当社が介在できる不特法商品ならば、個人投資家からの資金で、中古アパートがよみがえる機会になる。個人投資家にとっても資産形成手段となる」

 「まずは既存投資家(約600人)に販売していく。実績ができたとこで一般にも広げていく計画だ。将来的には、この不特法商品の2次流通市場もつくり上げていきたい」。

 同社は今後、政令指定都市を中心に拠点を増やしていく。個人の資産運用ニーズにワンストップで対応できるよう、現在の収益物件のほか金融商品、専門知識(会計、法律など)を提供できる組織を目指す。』







平成28年7月19日   住宅新報