事業案内 _ 武蔵流ビジネスモデルの優位性 Businessmodel

潜在需要 マーケットポテンシャル

当社のビジネスモデルは、収益用不動産に関して以下の3つのニーズに対応しています。
この3つのニーズは、今後日本の中で大きく増大していくことが確実です。

1:買いたい 2:売りたい 3:貸したい(管理してほしい)

1:「買いたい」というニーズ

まず「買いたい」というニーズですが、これは少子高齢化および日本国の借金から将来的に年金をもらえないという不安によります。この不安感が今後日本人の中でさらに大きくなっていくことが確実視されます。
その不安を払しょくするために、収益用不動産を購入して、私的年金を構築しようとする人たちが増えていますし、今後も増えていくことは確実です。

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2:「売りたい」というニーズ

次に「売りたい」というニーズですが、これは相続により売らざるを得なくなる人たちが増えることになります。日本においては、相続時に財産を分与する(分ける)ことと、納税することの2つが発生します。
現在団塊の世代が70歳近くになり、我が国における死亡人口は激増していきます。これによって、相続が発生しますので、売らざるを得ない人が増えます。

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3:「部屋を貸したい(管理してほしい)」というニーズ

最後に「部屋を貸したい(管理してほしい)」というニーズは、前2つのニーズとも重なりますが、日本の少子高齢化、人口減少社会により、空室が増加していることに起因します。現在日本全体の貸家の空室率は20%程度とされていますが、20年後には40%にまで上昇するというデータがあります。空室率の上昇によってアパートの二極化が進行します。さらには管理を請け負う管理会社の二極化も進行します。

入居者を入れられる管理会社とそうでない管理会社。アパート経営の世界がプロの管理会社の競争社会になっていくのです。これによって今まで自分で経営していたオーナーは管理を委託せざるを得なくなりますし、今まで委託していた管理会社が入居者を入れられなければブランドスイッチが起こります。当社のように入居者を獲得できるノウハウを持つ管理会社にとっては非常に潜在需要が大きいマーケットとなります。

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競合関係

1.不動産流通大手との関係

売買仲介大手
この収益用不動産の市場においては三井のリハウスや東急リバブルのような売買大手流通(仲介)会社の参入がありません。
理由としては、住宅ほど市場規模が大きくないことが挙げられます。
いわゆる不動産の中では先述のとおり市場規模が拡大しているとはいえ、「ニッチ市場」といえます。
また、住宅の仲介と比べて税務、法務など様々な専門知識を必要とするため、
いわゆるサラリーマン化した社員では対応しにくい分野であることもあります。

また、大手仲介会社は自社での仕入れを行いません。これはバブルの崩壊によって大きな損失を出した過去があるためです。
当社と大手仲介会社は、彼らから物件を当社に紹介いただき、当社が買い取るという相互補完の関係になっています。
また、大手仲介会社は賃貸管理を行いませんので、この分野においても競合関係が成立しません。
賃貸仲介
エイブルやミニミニなどの賃貸流通(仲介)大手との関係においては、賃貸管理という事業内容においては競合となります。
しかし、賃貸仲介会社は、売買および売買仲介業務を行っていません。
当社の管理物件に入居者を紹介してもらうという相互補完の関係になっています。
ファンドなどの機関投資家
東京都心部を中心とする機関投資家との関係においては、当社が3億円以下の物件を対象とし個人を対象としてビジネスをしているのに対し、
彼らはより金額の大きい物件を対象に法人を対象にビジネスを行っています。
このことから対象物件、対象顧客が全く異なるため、競合関係が成立しません。

2.収益物件市場におけるプレイヤーのレベル

上記のとおり、当社の事業内容において業界大手と競合する部分は限定的であり、
もしくは彼らとは補完する関係にあります。よって競合するプレイヤーは、
収益物件を専門に扱う新興の小さい会社もしくはいわゆる不動産屋となります。

これらの企業においては人材の意識面、スキルにおいても、
流通大手や機関投資家のようなレベルに達していない場合がほとんどであり、競争状況が緩いといえます。
当社が人材面において優位を保てる状況となっています。

さらに言えば、人材のレベルこそが最大の差別化要因であり、
今後さらにその傾向が強まっていくと考えておりますので、
当社としては人材面に最大限の力を注ぎ差別化を図っている状況です。

参入障壁

この収益物件市場においては市場自体が拡大していることもあり、新規参入企業が出てきているのも実情です。
しかし、当社としてはそれらの新興企業との間に差別化要因、つまり参入障壁を設けて事業を優位に展開しております。

金融機関との関係性
当社の事業の柱である収益用不動産再生事業においては、自社でのある程度まとまった金額の資金調達が必要になります。
これは金融機関との信頼関係が構築できていなければスムーズな資金調達ができず、
つまりは優良物件の仕入れに至りません。

また、販売においても販売先であるお客様(エンドユーザー)に対して資金をつける必要があります。
これも当社と取引金融機関との関係性の中から、当社の物件および当社の管理体制を信頼していただき、
お客様に融資していただいております。

これらはひとえに当社の事業実績に対する金融機関からの信頼がなせるものであり、
大きな参入障壁と考えております。
売買取引実績による物件情報
当社はこれまでに320棟を超える物件を取引してきた実績があります(平成25年8月時点)。
この実績から多くの仲介会社と信頼関係を築くことができ、
良い物件を優先的に紹介してもらえる関係の構築ができております。
この関係構築は一朝一夕でできるものではなく、参入障壁になっていると考えております。
賃貸管理実績
当社の管理戸数4,600戸、入居率96%超という管理実績により、
当社で物件を取得したり、管理を委託されることになっています。
特に管理戸数を増やすのは時間がかかり、大きな参入障壁となります。
見込み客数
当社の大きな財産に、見込み客リストがあります。
これは当社で物件を買いたいという方のリストですが、3,000名超となります。

これは、当社がこの収益物件の業界では比較的早くから事業を開始していること、
また他社に先駆け書籍を出版しセミナーを定期的に開催している結果であります。

当社独自のノウハウを書籍やセミナーによって公開し、
見込み客を集客するノウハウを構築しており、ここも大きな参入障壁になっております。